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对转租合同违约救济的裁量

来源: 作者:李春彦 责任编辑:兰州城关区法院 发布时间:2020/1/9 11:03:10 阅读次数:
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关键词:房屋租赁  转租合同  租赁权物权化  承租人代偿请求权

【裁判要旨】

租赁关系一旦涉及承租人将租赁标的物再转租时,法律关系则相对较为复杂,当出租人与承租人解除租赁合同,次承租人的权利如何维护,其承租权是否还存在成为法律实践中的难题。法律赋予次承租人的代偿请求权或异议权,是法律赋予债权性质的租赁权一定的物权效力,是法律对当事人意思自治的适度干预,使得次承租人能够直接对抗转租合同之外的出租人,表现为次承租人通过代偿请求权或异议请求权的行使,对出租人解除权予以限制,从而维护其合法权益,弥补合同法对次承租人权益保护不足的立法缺陷。本案的审理,是对转租合同违约救济在审判实践中的有意尝试,围绕当事人诉请,由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发,结合案件实际情况,综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度,酌情自由裁量。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则

第六十条第二款  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条第四项  有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 

第九十七条  合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百一十二条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

第一百一十九第一款 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。

第二百二十八条第一款  因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金

《最高人民法院关于审理城镇营业用房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项  承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持

第十七条  因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

【案件索引】

一审:甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初第2282号(2018年8月8日)

【基本案情】

马祥生将其所有的房屋及院落委托案外人丁峰以自己名义对外出租,丁峰遂出租给案外人刘勇,租赁期限10年。刘勇承租期间又出租给甘肃泽远教育专修学院(以下简称泽院学院)。泽远学院于2016年又出租给蔡璐。在蔡璐装修期间,马祥生着手拟将蔡璐承租的房屋向他人出售,该意向马祥生未通知蔡璐。当蔡璐装修完毕准备经营幼儿园时,马祥生与买受人达成买卖案涉租赁房屋的合同,遂将租赁房屋收回交付给买受人,致蔡璐合同目的落空,遂酿成纠纷。

【裁判结果】

兰州市城关区人民法院于2018年8月8日作出甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初第2282号民事判决:

一、解除蔡璐与甘肃泽远教育专修学院签订的《联合办学协议书》;

二、甘肃泽远教育专修学院于判决生效后10日内返还蔡璐房屋租金206,000元并支付违约金61,800元;

三、甘肃泽远教育专修学院于判决生效后10日内赔偿蔡璐装饰装修损失300,279元及设备损失28,194元、马祥生赔偿蔡璐装饰装修损失100,093元

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15,855元及保全费5000元,蔡璐负担4171元,甘肃泽远教育专修学院负担12,513元,马祥生负担4171元;鉴定费20,000元,蔡璐负担4000元,甘肃泽远教育专修学院负担12,000元,马祥生负担4000元。

以上甘肃泽远教育专修学院与马祥生所负案件受理费、保全费及鉴定费于判决生效后10日内付清蔡璐。

【裁判理由】
本案争议焦点1、案涉《联合办学协议书》的性质,泽远学院是否尽到物的瑕疵担保责任,其履行行为是否构成根本违约,案涉《联合办学协议书》能否解除;2、泽远学院应否返还蔡璐租金及支付违约金;3、蔡璐装饰装修损失的赔偿责任主体是谁,责任如何划分,赔偿数额如何确定。

一、案涉《联合办学协议书》的性质,泽远学院是否尽到物的瑕疵担保责任,其履行行为是否构成根本违约,案涉《联合办学协议书》能否解除

就《联合办学协议书》的性质而言。本院认为,蔡璐与泽远学院签订的《联合办学协议书》之内容通篇没有如何联合办学的条款,蔡璐的主要义务是向泽远学院支付房屋使用费,泽远学院的主要义务是交付案涉房屋由蔡璐使用。因此,双方以联合办学之名行房屋租赁之实,双方签订的《联合办学协议书》其性质实则系房屋租赁协议。该协议依法成立,对双方具有拘束力。

就泽远学院是否尽到物之瑕疵担保义务而言。本院认为,合同法第二百二十八条第一款规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条基于租赁的持续性合同性质,规定了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之义务,也就是出租人负有物的瑕疵担保责任,出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益,并在整个租赁期间,出租人应保持租赁物合乎约定的用途,一旦租赁物非因承租人方面的事由不再合乎约定的使用目的,出租人即应依此法定义务恢复其原来的质态。本案中,蔡璐为开办幼儿园而租赁了案涉楼房,泽远学院交付的案涉楼房不仅应适于办理幼儿园,而且应保证蔡璐依约正常使用收益。但是,因泽远学院向蔡璐转租时,虚构其与房屋所有权人马祥生存在租赁法律关系且剩余租赁期限尚余两年的事实,并在缔约时向蔡璐提供伪造的其与马祥生签订的房屋租赁合同,致蔡璐作出错误认识,从而立约,为日后发生纠纷埋下隐患,亦即从立约之初,泽远学院就无法承担租赁标的物之瑕疵担保责任。在合同履行过程中,泽远学院未能与马祥生签订房屋租赁协议,致案涉房屋被马祥生收回,泽远学院未能尽到出租人的法定义务即物之瑕疵担保责任,从而对蔡璐构成构本性违约。

就案涉《联合办学协议书》能否解除而言。本院认为,合同法第九十四条第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同。该款规定了当事人一方比较重大的违约行为导致严重的违约后果“致使不能实现合同目的”而引起的法定解除,即当事人一方违反合同中重要的根本性条款规定的义务将构成根本违约,从而法律赋予债权人解除合同的权利。该项中“其他违约行为”是指履行不能、拒绝履行和履行不当。依据该款规定之精神,泽远学院因未尽到出租人对租赁标的物之瑕疵担保责任,致蔡璐合同目的无法实现,蔡璐主张解除《联合办学协议书》,符合合同法关于解约的法定条件,故其该项诉讼请求本院予以支持。

二、泽远学院应否返还蔡璐租金及支付违约金

《合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。依此法律规定,在合同解除后,对于已经履行的合同义务,应考量双方在履行合同中的情况予以返还,尚未履行的不再继续履行。本案中,如上文所述泽远学院在履行合同时存在根本违约行为,其应返还蔡璐的租金206,000元;泽远学院在明知马祥生已收回租赁标的物的情况下,仍拖延不返还租金的行为有违诚实信用,依月利率2%测算,蔡璐主张泽远学院支付违约金61,800元以补偿其损失符合法律规定,本院予以支持。

三、蔡璐装饰装修损失的赔偿责任主体是谁,责任如何划分,赔偿数额如何确定

就装饰装修损失赔偿责任主体的确定而言。本院认为,依上文所述之理,作为与蔡璐存在租赁合同的相对方,泽远学院因根本违约行为,当属赔偿责任主体。马祥生虽与泽远学院及蔡璐均未签订房屋租赁合同,但从泽远学院从刘勇处转租案涉楼房数年,泽远学院以案涉楼房办理培训学校,马祥生在数年里不可能不知刘勇转租之事实,而马祥生未以不得转租为由提出与刘勇解约的事实,可以推定马祥生认可刘勇转租的行为;再从马祥生协助蔡璐办理消防许可提供案涉房屋产权证及建造证明的事实分析,可以认定马祥生对泽远学院又将案涉楼房转租蔡璐的事实明知,且未表示反对。上述两次转租行为均符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于推定出租人同意转租的规定。马祥生处于自身利益考量,在2016年4月就着手处分案涉楼房,并让买受人现场踏勘房屋,马祥生就应告知因转租使用其房屋的蔡璐。由于马祥生出于自身利益考虑而存在的“骑墙”心理,即如果顺利出让了案涉楼房,就以与泽远学院不存在租赁关系收回案涉楼房,如未能出让案涉楼房,则可以允许蔡璐继续使用其楼房而不失租金利益,故马祥生对蔡璐装饰装修案涉楼房的行为未干涉并协助提供房屋权属证书及建造证明的行为正是此种考虑使然。如前文所述,因泽远学院与蔡璐之间的租赁合同有效,马祥生对该转租行为在知晓后默示认可,蔡璐依约支付了租金,遂依法产生对抗马祥生合同解除权的异议权效力,即蔡璐享有继续使用案涉楼房的权利。此种情形下,马祥生解约收回案涉楼房的行为对蔡璐的租赁权构成侵害。又因马祥生售出案涉楼房后即以不同意转租为由收回房屋,致泽远学院与蔡璐间的转租合同事实上无法履行,蔡璐对马祥生享有的抗辩权实际上未能发生效用,致蔡璐对案涉楼房的装饰装修无法利用从而造成损失,马祥生收回房屋的行为有违诚实信用,马祥生对蔡璐的此项损失应负一定赔偿责任,故其应为赔偿责任主体。

就赔偿责任如何划分,赔偿数额如何确定而言。本院认为,在泽远学院与蔡璐缔约时,泽远学院向蔡璐出具了伪造的其与马祥生签订的所谓租赁合同,故意隐瞒了案涉楼房系其从刘勇处承租而来的事实,致蔡璐误认为泽远学院系第一手承租人从而签订名为联合办学实为租赁的《联合办学协议书》。从协议名称分析,泽远学院和蔡璐均有规避转租案涉楼房的意思表示,尽管蔡璐在缔约时已对案涉楼房的现场进行了踏勘,但在承租案涉楼房时不主动与马祥生沟通,亦未征得马祥生同意,冒然签订案涉租赁合同并履行其相应义务,表明蔡璐就案涉楼房能否满足其使用目的未尽到谨慎的注意义务,其应自负部分损失,本院酌定蔡璐自负其装饰装修损失及设备损失20%。泽远学院作为合同相对方并存在根本违约情形,故应承担装饰装修损失的60%。马祥生明知蔡璐与泽远学院间存在转租案涉楼房且默示认可的情况下,解除租赁合同,收回案涉楼房的行为,不符合租赁权物权化理论维护交易效率和安全的价值要求,对蔡璐的租赁权构成侵害,故其对蔡璐的装饰装修损失应承担一定的赔偿责任,鉴于法律对蔡璐享有的租赁权的保护相对微弱,故本院酌定马祥生赔偿蔡璐装饰装修损失的20%。由于蔡璐已对案涉楼房予以装饰装修的事实泽远学院与马祥生均无异议,唯对造价不予认可。综合分析信诺公司对装饰装修工程造价作出的鉴定结论,对鉴定程序合法,依据充分的装饰装修部分的造价491,080.12元予以确认;仅对按蔡璐估算的工程量计入的工程造价18,769.90元本院酌定确认50%为9385元。因蔡璐实际完成了消防通道拆除、门头钢架制作及更换玻璃的装修成果,但鉴于此部分工程量系估算,故酌定予以确认。由于本案在审理过程中对蔡璐实际完成的厨房设备等项目未列入鉴定范围,故泽远学院提出的上述装饰装修工程造价中不应计入的排污费206.97元的异议本院酌定不再扣减。泽远学院赔偿蔡璐装饰装修损失(491,080.12元+9385元)×60%=300,279元,马祥生赔偿(491,080.12元+9385元)×20%=100,093元。关于蔡璐主张赔偿设备损失93,980元的请求,因该部分财产并未添附于案涉楼房,蔡璐有义务通过变卖等合法方式防止损失扩大,故此部分损失本院酌定泽远学院赔偿93,980元×30%=28,194元。

【裁判注解】

(一)事实认定

审理该案的合议庭,能够围绕案件争议焦点准确定性讼争双方法律关系的性质,对当事人提交的证据均依证据的真实性、合法性及关联性作了分析认证,认定案件事实的证据客观充分。

本案难能可贵的是合议庭在当事人争议的案涉《联合办学协议书》的性质及效力的准确认定,并就蔡璐基于租赁合同取得的租赁权展开,依据租赁权物权化理论维护交易效率和安全的价值要求,以及次承租人对出租人解除租赁合同产生的异议请求权和次承租人代偿请求权理论,对次承租人的合法权利予以保护。

本案实务处理上的又一难点是对次承租合同无法履行产生的法律后果即损失范围如何界定的问题。合议庭作了如下工作:因案涉装修在诉讼时已被新的所有权人予以拆除,无法勘验实物。为解决该难题,案件承办人通知各方当事人均到现场,与评估人员一起根据蔡璐提供的装修预算书内容,还原装修施工项目,并对与案涉房屋装修项目有关的数据在现场勘验测量,结合蔡璐提供的购买装修材料的单据以及双方当事人在现场对装修项目的确认内容,对装修损失作出了较为客观的评估。最终依公平原则和诚实信用原则,做出了依法有据、合情合理的损失认定,彰显法律的公平正义。

(二)法律适用

本案涉及租赁法律制度中次承租人代偿请求权理论在审判实践中的具体适用和把握。次承租人代偿请求权制度在我国现行合同法中没有规定,在借鉴国外立法与实践经验的基础上,2009年7月30日最高人民法院公布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定了次承租人的代偿请求权法律制度,为解决实践中的纠纷提供了可操作性的法律规范。但是,代偿请求权法律制度在具体适用的过程中尚存诸多困难,如如何认定次承租法律关系的效力?其与租赁法律关系的关系如何?对出租人解除权的限制的把握?次承租人得以向出租人主张权利的法定条件如何认定?次承租人向出租人异议权如何行使等问题在审判实践中均系难点。

合议庭遵循上述法律规定,结合本案实际,从案涉《联合办学协议书》的法律性质、效力、泽远公司是否构成根本违约、马祥生收回房屋的行为是否构成对蔡璐代偿请求权的侵害、如何确认蔡璐损失范围确定了裁判思路,依法作出裁判

(三)裁判文书

裁判文书是人民法院呈现给当事人的反映诉讼进程、诉讼结果的法律凭证,也是连接和沟通人民法院和社会公众的桥梁和纽带。本案的裁判文书是按最高人民法院2016年颁发的新的民事诉讼文书样式书写的,能够准确体现审理案件过程中的事实认定、法律适用,符合司法行为规范化、公开化的客观要求,判决书制作规范、要素齐全,事实认定准确、客观,说理充分,使司法分配正义的功能得以展现。

本案的难点主要是当事人法律行为性质如何定性、违约责任范围如何界定以及次承租人代偿请求权能否行使。本案的裁判文书在事实部分就当事人诉辩意见予以概括提练,简明扼要地表明了双方当事人的主要观点。

就证据和事实认定而言,由于双方当事人对证据的真实性、形式和来源的合法性大部分存在异议,故裁判文书分别写明了各方当事人拟证明的目的及反驳意见,以及人民法院对争议证据是否认定的意见和理由,再未叙明证据内容,以免判决书内容重复冗长。基于本案所涉证据较多,故另段叙明了认定的事实,读之一目了然。

就裁判的理由和依据方面,审理该案的合议庭围绕蔡璐与泽远学院间的法律关系的性质、泽远学院是否构成根本违约?次承租人蔡璐是否享有代偿请求权?马祥生是否承担赔偿责任等问题进行了论述。该判决说理透彻,适用法律准确,裁判适当。在力求当事人和社会公众认可、信服和接受,彰显司法公信力方面做了较好示范。